Senaste tiden har det varit mycket rubriker kring olika förslag på restriktioner av bolån. Det vanligaste är amorteringskrav men även begränsning av andel lån på rörlig ränta har också figurerat.
Jag är ingen anhängare av något utav förslagen då jag tycker att sammanhanget för varje lånesituation bör beaktas mellan långivare och låntagare istället för att applicera generella regler kring detta.
Rörlig (kort löptid) eller bunden ränta (lång löptid)?
Ett av de vanligaste argumenten mot rörlig ränta är att det är en ökad risk för att man inte vet vilken räntekostnad man får framöver och att man inte har marginalen för densamme.
Jag vill nog hävda att låsa räntan på lång löptid är också förenat med stora risker och totalt sett större risk jämfört med lån på kort löptid:
- Man är låst till banken under löptiden då det är förenat med stor kostnad att lösa lånet. Rörlig ränta har inte denna risk och det är förhållandevis enkelt att byta lånebank utan kostnad.
- Det är omöjligt att förutse vad räntan är efter en lång löptid, varav stor risk för ändrad räntekostnad föreligger vid utgången av löptiden. För rörlig ränta kommer räntan variera över tiden men det går att motverka med en buffert. Vidare är rörliga räntan marknadsmässigt lägre prissatt över tiden jämfört mot en ränta med lång löptid vilket möjliggör större buffertavsättningar än annars (se bilden nedan).
Så mina (bolåne)tips är:
- Spara ihop till en buffert så att man hantera svängningar i (ränte)utgifter
- Ha större delen av bolånet rörlig eller med kort löptid (max 2 år)
- Givetvis kolla runt var man får bra villkor utan inlåsningseffekter, se över villkoren regelbundet
- Amortera om låneräntan är högre än riskfria sparräntan och om du vill minska lånegraden
Jag har haft bolån sen 1992 (eran med 500% reporänta som förmodligen fortfarande spökar för en del avseende rörlig ränta) och haft 100% rörligt sen ca 10 år och ångrar bara att jag inte gick över tidigare.
Till sist tycker jag det är upp till var och en avseende amorteringar och löptid men att hävda att det finns en (större) risk med korta löptider jämfört med längre känns inte seriöst.
Global Future
Glömde ange källan till grafen ovan, bolåneräntor hämtat från SEB:s webbplats.
SvaraRaderaHade varit intressant att se ännu längre trend.
SvaraRaderaMin idé när jag tecknade mina bolån var att titta på den högsta räntan (den med längst bindningstid) lägga på ytterligare 1 procentenhet som extra marginal (för min del blev det motsvarande nästan 6% ränta, det var några år sedan jag köpte mitt hus), och lägga motsvarande belopp på ett konto med automatisk överföring månadsvis. Bolånen (rörliga) dras från samma konto. När bufferten blivit för stor, så har jag gjort extra amorteringar. Funkade perfekt, belåningsgraden har sänkts rejält, vilket gör "risken" med 100% rörlig ränta lägre.
Jag anser att det är mycket mer riskabelt att ligga högbelånad med minimal amortering och lång bildningstid, än att ligga med 100% rörligt och amortera nån eller några procent av lånebeloppet per år. Eftersom diffen mellan rörligt och fast är närmare 1% så kan man amortera mer om man kör rörligt.
Synd att inte bankerna erbjuder bolån som "annuitetslån". I alla fall när man amorterar ner lånen till 60-70% belåning, så är det en bra idé att lägga samma belopp varje månad. Ligger man under den belåningen kan man gott reducera amorteringen, och delvis spara i aktier/fonder, anser jag.
Tack för en trevlig blogg
Tack för bra kommentar och grattis till en bra genomförd strategi.
SvaraRaderaEn av mina viktigaste punkter när jag bedömer finansiella produkter är flexibilitet varav jag försöker undvika inlåsning så långt som möjligt.
Man kan tycka att bankerna skulle kunna paketera en "annuitets/buffertlösning" men det är nog svårt att göra en generell produkt gissar jag. Lån med långa löptider är väldigt fördelaktiga för banken då kunden sannolikt stannar kvar under perioden, så incitamentet att minska dessa är nog litet från bankens perspektiv.
5.Stoppa in pengarna du sparar vid rörlig ränta vs. fast på börsen så blir det ännu bättre.
SvaraRaderaEtt intressant alternativ om man har bra buffert och marginaler i övrigt.
RaderaTack för tips!
Håller med Småbolag undantag.
SvaraRaderaVårt bolån ligger på cirka 55% av boendets värde efter att bostadens värde vuxit till sig "organiskt" (eller kanske "dopat av lågräntepolitiken" om man så vill). I vilket fall ligger vi med alla lån på 3-månadersräntor, och avstår från att amortera ifall vi inte måste (vilket vi inte måste just nu).
Givetvis måste man ha någon bit av kapitalet utanför börsen. Det är den där bufferten som man snabbt ska kunna sätta i arbete ifall räntorna stiger, ifall någon dyrbar hushållsapparat havererar eller ifall någon i hushållet blir arbetslös. Hur stor den bufferten behöver vara är förstås individuellt, jag tycker att tre skattade månadslöner per inkomsttagare är lagom. Men även denna buffert kan förräntas. Jag lägger cirka hälften i Spiltan Räntefond Sverige som har haft en genomsnittlig avkastning på 2,4% per år de senaste fem åren. Dessa pengar är nästan aldrig mindre värda än vid insättning, och man för ju loss dem inom högst en vecka genom försäljning av fondandelar.
Jag tycker det är mer relevant med x månadsutgifter isf månadslöner men är kanske bara nyansskillnader i praktiken.
RaderaVi har buffert på sparkonto med 0,7% ränta men "pantsätter" sedan en del av den indirekt via belåning av utdelningsaktier.
Tack för att du delar med dig!
För transparensens skull kan jag meddela att jag faktiskt valde att binda på två år i slutet av 2016 då SBAB hade en riktigt på bra ränta IMO: 1,26% ("no strings attached"). Tror inte rörliga kommer att understiga denna nivå under perioden men återstår att se. På längre än två år skulle jag nog aldrig binda.
SvaraRadera