Another bank bites the dust?

"Kan du skriva på några papper här?"

"Ska vi byta bank nu igen?" *suck*

"Nja, bara bolånet så du behöver inte byta kort eller koder"

"Hur mycket sparar vi?"

"Minst 4 punkter och 15 extra första året"

"Jaha, jag skriver väl under då"

En relativt vanlig scen från äktenskapet Thelenius de senaste åren.

Sen min jag gjorde slut med min storbank så har jag spritt banktjänster brett och vitt och drar mig inte för att komplettera eller byta om det finns bättre villkor någon annanstans.

För sparande så är Avanza och Nordnet de självklara valen men jag har även haft en del depåer och konton hos Skandiabanken då vi har fått lite rabatt på bolånet och de hade ganska bra villkor tills nätmäklarna introducerade minicourtage från 1 kr.

Då jag föredrar att olika tjänster hos olika banker så är en fristående bolånelösning önskvärd vilket få banker erbjuder andra än deras Private Banking-kunder möjligtvis.

SBAB tycks ha hittat tillbaka till kärnverksamheten igen då de erbjuder just fristående bolån till helt ok ränta och utan speciella krav på kringtjänster.

Så en snabb överslagsräkning, ett telefonsamtal, UC samt lite blankettifyllnad så har vi flyttat bolånet till SBAB från Skandiabanken och sparar några punkter. En del sparkapital frigörs som kommer att flytta till depåerna hos Nordnet och Avanza samt till SBAB:s sparkonto som ger 0,8% med fria uttag.

Tydligen får vi 15 extra punkter första året vilket ger lite sköna extra slantar att spara undan. Totalt landar vi på 1,21% vilket är en godkänd nivå för en fristående lösning tycker jag.

Man har läst lite reportage om att SEB ändrat sin utlåningsstrategi dramatiskt vilket än en gång visar på att man inte ska "gifta sig" med sin (stor)bank.

SBAB och Skandiabanken ska ha all heder åt att de erbjuder lån med förutsägbara villkor samt att de inte tar ut någon ränteskillnadsersättning för byte av lån med 3-månaders löptid.

Vi kommer att ha kvar Skandiabanken för några andra tjänster då de är bäst i klassen på kontohantering, kreditkort och livförsäkring samt har gratis Internetbank.

Återstår att se om SBAB:s prisstrategi håller över tiden, annars vet de vad som väntar...

Läs mer

Fristående bolån

Som jag skrivit om förut så har jag tröttnat på att förhandla bolåneränta och att tvingas flytta andra banktjänster för att få bästa möjliga ränta.

Denna modell tillämpar i princip alla banker utom två: Skandiabanken och SBAB.

Jag har bägge i min banksamling och för närvarande bolån hos Skandiabanken som har en tilltalande tillsvidare-modell med tydligt rabattsystem.

SBAB har haft ett mindre tydligt rabattsystem men nu tycks de skapat en mycket konkurrenskraftig modell där man får bra villkor tillsvidare givet rimlig belåningsgrad på ett "normalt" lån för en Stockholmare.

Så är det värt att byta?

Endast bolån

Vi tar och jämför ett bolån på 2,5 miljoner och belåningsgrad på mindre än 65% och inga andra tjänster så landar Skandiabanken på 1,64% mot SBAB:s 1,31% dvs en skillnad på 33 punkter för exakt samma produkt!

33 punkter motsvarar 5 775 kronor/år efter ränteavdrag eller 481 per månad.

Bolån med vardagstjänster

Man måste ha en bank för lönekonto, kort samt betala räkningar och liknande och då SBAB inte har sådana tjänster så passar Skandiabanken bra då de inte har några fasta avgifter annat än för kontokort med Visa.

Så vi lägger på två stycken "vardagspaket" (lönekonto ock betalkort) och då landar vi på 1,49% hos Skandiabanken vilket ger 18 punkters skillnad mot SBAB.

18 punkter motsvarar 3150 kronor/år efter ränteavdrag eller 262 per månad.

Bolån med vardagstjänster och sparande

Skandiabanken ger ytterligare rabatter för sparande där 1 000 kronor/månad ger 5 punkter och sparkapital på 50 000 belönas med 2 punkter. Går man upp till 100 000 så får man ytterligare 2 punkter och sedan 1 punkt extra för varje 100 000 upp till en miljon som ger maximala 10 punkter totalt sett för sparkapital.

Låt oss säga att vi kan tänka oss att ha 100 000 sparat hos Skandiabanken då deras sparprodukter är anständiga även om de ligger efter nätmäklarnas.

Då landar vi på 1,39% vilket ger 8 punkters skillnad. Även med maximal rabatt så skiljer det 3 punkter,

8 punkter motsvarar 1400 kronor/år efter ränteavdrag eller 117 per månad.

En notering är att om man har bolån hos SBAB kan man få 0,9% på sparkonto jämfört med 0,05% hos Skandiabanken för motsvarande kontotyp.

Slutsats?

Jag har följt Skandiabankens och SBAB bolånestrategi och prismodeller de senaste åren sen jag gjorde slut med min storbank och de brukade ligga nära varandra till en början men SBAB tappade sen de gjorde satsningar på fullsortiment av banktjänster samtidigt som Skandiabanken införde sin nuvarande rabattmodell.

Är man i kategorin private banking så kan man säkert få bättre bolån hos valfri annan aktör men för oss normala bankkunder så är SBAB bäst i klassen just nu. De ligger även bättre än TCO:s avtal med SEB där man förväntas flytta rubb o stubb.

Frågan är vad som händer den närmaste tiden men just nu är det fördel SBAB då man kan välja andra banktjänster helt fritt och de känns mer fokuserade nu på enbart (bo)lån och sparkonto i sortimentet vilket talar för konkurrenskraftiga villkor framöver.

Vad tycker ni?

Kan man med en normal ekonomi få ett bättre fristående bolån hos någon annan?

Läs mer

BREAKING: Retroaktiv återföring av bostadsuppskov

Många tycker det är "fint" att inte ha TV då det anses fördummande. Själv låser jag mig inte så mycket i själva mediaformatet/distributionen utan tycker att innehållet är det viktiga och att man får filtrera utbudet på ett effektivt sätt som i all informationskonsumtion.

Hursom, igår blev jag varse via ett inslag i Aktuellt (SVT2 på gammal-TV) om att man kunde ansöka om retroaktiv återföring av bostadsuppskov vilket kunde ge positiva nettoeffekter på upp till 18 000 då kostnadsräntan varit låg de senaste åren jämfört med schablonräntan.

Efter lite sökande på nätet så fanns det vissa äldre länkar som antydde något liknande men det visade sig att DN haft en utförlig artikel i ämnet för en månad sen, så pluspoäng till dagstidningar före TV i detta fall.

Då vi redan bestämt oss för att återföra vår reavinst via deklarationen i år så krävdes det inte många millisekunders analys för att inse att detta var värt att gräva vidare i.

Så idag efter ett mycket informativt och sakligt samtal med skatteverket så var det bara att fylla i en blankett och modifiera redan inskickad e-deklaration.

Återstår att se om utfallet blir enligt förväntan men hoppas på ca 15 000 netto för vår del vilket är mycket för oss givet arbetsinsatsen.

Hur gör man?

• Har du uppskjuten reavinst från tidigare bostadsförsäljning?
• Tror du att snitträntan på bolån kommer att understiga 3,25% över din livstid?
• Tror du att dagens regler för reavinstbeskattning kommer att bestå eller försämras över tiden till din nackdel?

Om man uppfyller kriterier ovan så kan man läsa här om hur man formulerar blankett för begäran om omprövning av tidigare deklaration. Vidare rekommenderar jag att man kontaktar skatteverket för att säkerställa detaljer kring ditt fall.

Lycka till!

Läs mer

Bostadsrättsvärdering

Nu innan kravet på amortering träder i kraft den 1:a augusti så lär det bli fler bostadsaffärer som slutförs som hastigast  utan den noggranna analys som egentligen behövs vid ett köp.

Jag har varit inne på bostadsmarknaden sen 1992 och tycker mig har lärt mig lite genom åren avseende värdering av bostäder bland annat.

Värdering är beroende om en mängd parametrar som läge, underhållsbehov, planlösningar med mera även om det som avgör priset är utbud och efterfrågan i slutändan.

Tänkte inte fördjupa mig allt för mycket detta komplexa ämne utan bara rada upp några punkter man kan kika lite extra på om man ska köpa en (äkta) bostadsrätt:

• Föreningens ekonomi
• Hur ser den ekonomiska planen ut?
• Hur stora lån har föreningen?
• Vilka löptider och räntenivåer ligger de på?
• Hur stor är lånegraden?
• Amorteras det?
• Vilken är bostadens andel?
• Hur stora är driftskostnaderna?
• Finns det tillgångar så som hyresrätter, råvind eller dylikt?
• Hur stor andel är medlemsavgifter respektive hyresintäkter?
• Hur länge gäller hyresavtalen?
• Hur ser underhållsplanen ut och hur mycket avsätts till den?
• Äger föreningen marken?
• Vilka gemensamhetslokaler finns?
• Medlemsavgiften
• Ingår vatten och värme?
• Ingår Kabel-TV, Bredband och IP-Telefoni
• Ingår Hushållsel (sällsynt)?
• Ingår Bostadsrättsförsäkring?
• Ingår förråd?
• Övrigt
• Finns parkering och vad kostar den?

Jag har säkert missat några punkter men de ovan är i alla fall något att börja undersöka och framför allt att jämföra med liknande objekt.

Många gör det lite väl enkelt för sig när man bara tittar på pris/kvm då det finns så många parametrar som påverkar.

Ett tips som jag upptäckte så sent som för ett år sedan är att det väldigt gynnsamt när en BRF amorterar:

• Exempelvis 100 000 amorteras per år i en BRF
• Andelstalet 10% för en lägenhet ger att 10 000 räknas som kapitaltillskott för medlemmen (i normalfallet)
• Kapitaltillskott är avdragsgillt vid försäljning vilket ger 2 200 i upplupet avdrag
• Räntekostnaden för föreningen minskas vilket allt annat lika kan användas för ökad amortering eller sänkt avgift
• Då en BRF inte får dra av räntekostnaden så är amortering sannolikt den bästa, helt riskfria sparformen för densamme
• I teorin skulle det till och med vara lönsamt att medlem belånar sin lägenhet för extra amortering inom föreningen då privata bostadslån är avdragsgilla (än så länge)

Hoppas ovanstående hjälper någon på traven när det kommer till en av livets större händelser. Glöm inte heller att välja lån med korta löptider och ha ett buffertsparande.

Läs mer

Uppskjuten reavinst efter bostadsförsäljning

Många av oss som varit med på bostadsmarknaden ett tag har säkerligen ett uppskovsbelopp med upplupen reavinst. För många år sen var det ingen ränta på uppskovsbeloppet och då var det en no-brainer att inte betala reavinsten då det var att betrakta som ett räntefritt lån.

Men får några år sedan infördes en schablonränta på 0,5% av uppskovsbeloppet vilket motsvarar 3,25% bruttoränta i ett lån på den öppna marknaden. I dagens lågränteklimat är det sannolikt lönsamt att betala av skatten på reavinsten även om man belånar sin bostad för detta syfte.

Räkneexempel:

Uppskovsbelopp på 1 000 000.

Upplupen reavinstskatt 22% av 1 000 000 = 220 000

Schablonränta 0,5% av 1 000 000 = 5 000

Andel av reavinst 5 000 / 220 000 = 2,27%

Motsvarande bruttoränta 2,27 / 70% = 3,25% (givet 30% ränteavdrag)

Så allt annat lika går breakeven vid 3,25% och om man kan låna för lägre ränta så borde det vara en god affär att betala av reavinstskatten samt det kanske är skönt att slippa ha en skuld till staten.

Saker att beakta innan man slår till (som görs via deklarationen):

• Minskat ränteavdrag skulle göra det mindre lönsamt
• Min bedömning är att det inte är sannolikt i närtid att det sker en minskning här då de flesta partier inte vill sänka (undantag MP och enskilda borgerliga politiker)
• Ändring av reavinstskatten
• Sannolikheten för en sänkning känns låg även om det skulle underlätta för att öka rörligheten på bostadsmarknaden
• Räntan stiger och snittar mer än 3,25% över tiden
• Inte osannolikt historiskt sett men min gissning är att de kommande 5 årens snittränta kommer att understiga 3,25%
• Om man belånar bostaden, beakta att lånegraden inte stiger över något tröskelvärde
• Om man inte är sugen på kommande tvångsamortering så kan det vara klokt om man håller sig under 50% lånegrad totalt
• Går inte att ångra sig när det väl är genomfört
• Den försiktige skulle kunna lösa en del av skulden

Vi kommer att lösa vår skatteskuld vid kommande deklaration med hjälp av utökat bolån vilket jag hoppas kommer visa sig vara klokt när man utvärderar det i framtiden.

Läs mer

Förhandla bolån...

...är något jag inte gjort de senaste fem åren.

Varför?

Som trogen kund (ca 15 år) hos en svensk storbank (vi kallar den Storbanken) var jag nöjd med det mesta och hade rimliga villkor rakt igenom inklusive bra rabatt på bolån. Jag hade lärt mig att rabatten måste "påminnas"/omförhandlas varje år då det var Storbankens rutin/modell vid den tiden. Inga större problem i och för sig, bara notera datum när dialog kring detta skulle påbörjas och sedan sätta igång.

Åren gick och villkoren var bra, ibland fick man dock utöka med någon tjänst (frugans tjänstepension bland annat) för bibehålla sin "fina" rabatt. Började bli tröttsamt och oförutsägbart men uthärdligt då jag är van förhandlare i ekonomiska sammanhang. Man samlade på sig argument och utvecklade budgetverktyg som de sällan skådat och rabatten var fortsatt konkurrenskraftig.

Sen började det hända något, rabatten blev sämre dock i paritet med konkurrenter. Det var fortfarande inte värt besväret att flytta allt.

Till slut blev rabatten skamlig givet familjens goda ekonomiska ställning (ATH varje år) och till råga på allt hittade jag halvt dolt i villkoren att nu var rabatten tidsbegränsad till 6 månader. Krigsförklaringen var ett faktum och evakuering påbörjades så smått.

Hota med att byta bank? Kan funka men det gjorde det inte för mig när det begav sig. Storbanken konstaterade kallt att det här är läget och har inte hört nånting sen dess (har i och för sig kvar några konton så formellt är relationen inte avslutad).

Innerligt trött på förhandlandet och insikt om undermåliga sparprodukter hos Storbank(erna) så blev tjänsterna utspridda på ett flertal nischbanker, oftast den som hade bäst villkor för aktuell tjänst och så är det än idag, jag tror jag har minst 8 banker och fler om man räknar försäkringsbolagen som ibland tangerar banktjänsterna.

Nåväl, det kan löna sig att förhandla och är man nöjd med sin storbank så tänkte jag ge er mina "gamla" tips som man kan tänka på för att få bra kreditvärdighet/rabatt:

• Är du en trogen kund?
• Har du och din eventuella medsökande en bra och stabil arbetsgivare?
• Antal anställda
• Kreditbetyg
• Har ditt engagemang i banken bibehållits och/eller utökats?
• Bra balansräkning?
• Tillgångar - skulder
• Lön?
• Historisk löneutveckling
• Budget?
• Gör en budget med hög detaljgrad
• Bostadens värde?
• Kolla med några mäklare och se om värdet har ökat
• Kolla runt med andra (banker) om rabatter för aktuell referensnivå/märke

Banken har sina parametrar som de går på men genom att visa intresse och lyfta fram utvalda punkter från ovan som gynnar dig så ökar chansen till några extra punkter i rabatt.

Lycka till!

Läs mer

Årskönika 2014

Då var det dags för mig att sammanfatta 2014 ur ett privatekonomiskt perspektiv, så här kommer z2036:s

2014 har varit ett förhållandevis händelserikt år på den annars tröga svenska finansmarknaden. 

Ingen ny sparform har i och för sig tillkommit men en är på väg att försvinna: privat pensionssparande / IPS. 

Storbankerna ångar på i gammal stil, så det nya står nischbanker för (som vanligt).

Här är mina vinnare för i år:

• Årets bank
• Skandiabanken
• Stabil Internetbank utan avgift
• Komplett betalningssortiment utan avgift
• Smidig kontohantering internt som externt utan avgift
• Flitigt med kampanjer och nyheter
• Prisvärt övrigt sortiment av produkter och tjänster, en komplett bank
• Årets sparbank
• Avanza
• Courtage från 1 kr för ISK och KF, perfekt för månadssparande
• Årets bank för bolån
• Skandiabanken
• Tydliga rabatter utan krav på helkundsengagemang och som gäller tills vidare
• Årets kreditkort
• Skandiabanken
• Avgiftsfritt Visakort med upp till 60 dagars räntefri kredit, rese- och elektronikförsäkring samt att man får Eurobonuspoäng för varje krona man handlar för.
• Årets kontokort för utlandsvistelse
• Santander
• MasterCard utan årsavgift och valutapåslag samt 12 fria kontantuttag per år världen över
• Årets sparkonto
• Santander
• Buffertkonto, hög ränta med fria uttag och insättningsgaranti
• Årets ekonomipodd
• #Sparpodden
•  För bredden, spellängden och humorn
• Årets ekonomiblogg
•  40procent 20år - Utdelning & Värdeinvestering - www.4020.se
• Alltid hög kvalitet på inläggen, "less is more"
• Årets pensionsbolag
• Nordnet/Avanza
• Direktsparande i aktier till sin pension utan skalavgifter är svårslaget
• Årets avgiftshöjning
• De försäkringsbolag som chockhöjt sina flyttavgifter utan att meddela sina kunder på ett schysst sätt och i god tid
• Årets amortering
• Amortering inom BRF, minskar reavinst och stärker föreningens ekonomi
• Årets statslåneränta 
• Sista november
• 0,90%, nytt ATL

Ovanstående är mina högst personliga, delvis subjektiva åsikter, utmana gärna...

Sannolikt var detta mitt sista inlägg för i år, det har varit ett givande år där min lust att blogga väcktes på nytt såväl som mitt intresse för sparande.

Jag ser fram emot 2015 och jag kommer nog att fokusera något mer på mitt huvudområde, dvs test av mjukvara då jag har spännande händelser inbokade bland annat. Men ekonomi kommer fortsatt ligga mig varmt om hjärtat så ett och annat inlägg ska jag nog kunna få till plus kanske något verktyg.

Närmast väntar nya förhandlingar med barnen om månadspengen 2015 samt månadens aktie för januari...

Läs mer

Checklista inför årsskiftet

Årsskifte är en speciell händelse i finansvärlden men vad betyder det för ens privatekonomi?

Här är en liten komihåg-lista som kanske kan komma till nytta:

• Bolån? 
• Se till att sista räntebetalning sker innan årsskiftet så att du får ränteavdraget för 2014 istället för 2015.
• Privat pensionssparande? 
• Om du inte sparat upp till 12000 detta år så kan det vara idé att betala upp till gränsen (OM du betalar marginalskatt och har en lösning med ingen eller låga avgifter). Efter årsskiftet så bör (SKA) du upphöra med inbetalningar alt. minska dessa till den nya gränsen 1800/år.
• Planerar att börja spara i ett Investeringssparkonto eller i en Kapitalförsäkring? 
• Vänta med den första inbetalningen till andra sidan årsskiftet då skatten blir halverad för insättningen samt att den inte räknas med i värdemätpunkten. Är beloppet mindre så blir effekten försumbar och då spelar det liten roll.
• Hur är det med orealiserade vinster/förluster? 
• Har du gjort reavinster under året kan det vara läge att sälja av någon gammal surdeg (Ryssland?) för att kunna kvitta. Se till att det går jämt upp om det går, att ha större förluster än vinster blir sämre skattemässigt.
• Gå igenom alla leverantörsavtal.
• Se efter om det finns något relaterat till årsskiftet som man bör beakta. Dubbelkolla årsförfallodagar.
• Finns det något mer prisvärt alternativ?
• Budget?
• Skissa på årets inkomster och utgifter.
• Lägg upp målsparande till sommarsemestern (om du inte gjort det redan)

Har jag glömt något? Återkommer med z2036:s årskrönika...

Läs mer

Rörlig- eller bunden boränta?

Senaste tiden har det varit mycket rubriker kring olika förslag på restriktioner av bolån. Det vanligaste är amorteringskrav men även begränsning av andel lån på rörlig ränta har också figurerat.

Jag är ingen anhängare av något utav förslagen då jag tycker att sammanhanget för varje lånesituation bör beaktas mellan långivare och låntagare istället för att applicera generella regler kring detta.

Rörlig (kort löptid) eller bunden ränta (lång löptid)?

Ett av de vanligaste argumenten mot rörlig ränta är att det är en ökad risk för att man inte vet vilken räntekostnad man får framöver och att man inte har marginalen för densamme.

Jag vill nog hävda att låsa räntan på lång löptid är också förenat med stora risker och totalt sett större risk jämfört med lån på kort löptid:

1. Man är låst till banken under löptiden då det är förenat med stor kostnad att lösa lånet. Rörlig ränta har inte denna risk och det är förhållandevis enkelt att byta lånebank utan kostnad.
2. Det är omöjligt att förutse vad räntan är efter en lång löptid, varav stor risk för ändrad räntekostnad föreligger vid utgången av löptiden. För rörlig ränta kommer räntan variera över tiden men det går att motverka med en buffert. Vidare är rörliga räntan marknadsmässigt lägre prissatt över tiden jämfört mot en ränta med lång löptid vilket möjliggör större buffertavsättningar än annars (se bilden nedan).

Så mina (bolåne)tips är:

1. Spara ihop till en buffert så att man hantera svängningar i (ränte)utgifter
2. Ha större delen av bolånet rörlig eller med kort löptid (max 2 år)
3. Givetvis kolla runt var man får bra villkor utan inlåsningseffekter, se över villkoren regelbundet
4. Amortera om låneräntan är högre än riskfria sparräntan och om du vill minska lånegraden

Jag har haft bolån sen 1992 (eran med 500% reporänta som förmodligen fortfarande spökar för en del avseende rörlig ränta) och haft 100% rörligt sen ca 10 år och ångrar bara att jag inte gick över tidigare.

Till sist tycker jag det är upp till var och en avseende amorteringar och löptid men att hävda att det finns en (större) risk med korta löptider jämfört med längre känns inte seriöst.

Läs mer

Sparande del 5 - Amortering

Givet att man har en hyfsad buffert så kan man börja fundera på andra sparmål/sparformer.

En variant som är i ropet nu mer än vanligt är amortering. Underförstått avses amortering av bostadslån i de flesta sammanhang i medier.

Är det en bra sparform?

• Du minskar en skuld vilket sänker räntekostnader och ger ökat frihet
• Det är en "låst" sparform då amortering inte går att ångra annat än att ta nya lån (vilket kan innebära merkostnader) om behov uppstår
• Paradoxalt kan ditt förhandlingsläge gentemot banken försämras då de tjänar mindre pengar på dig

När ska man amortera?

• Om låneobjektets värde sjunker över tiden så är det lämpligt att amortera minst motsvarande (exempelvis värdeminskningen på en bil)
• För att uppnå en "lagom" skuldsättning. För vissa är nivån 0 (=skuldfri) för andra kanske 40-60% av låneobjektets värde, exempelvis en bostad
• Låneräntan är högre än motsvarande riskfri sparränta

Personligen föredrar jag att bygga vidare på andra sparformer/placeringar före amortering av bolån då jag tycker vår skuldsättning är "lagom", ca 55-60% på en bostadsrätt och vår låneränta (2,01%) understiger riskfri sparränta.

Bor man i en bostadsrätt med stora lån är det bättre om jobba för att föreningen amorterar dessa i första hand (kan vara värt en högre avgift)

• En BRF har ingen avdragsrätt på låneräntor vilket gör amortering mer gynnsam än att bygga kassa med modest sparränta
• En amortering på föreningens lån räknas i normalfallet som kapitaltillskott och är således avdragsgill i samband med en försäljning av bostaden, dvs eventuell reavinst minskas
• Föreningens ekonomi stärks vilket borde gynna värdeutvecklingen på sikt

Om låneräntorna överstiger sparräntorna, avdragsrätten försämras, bostaden faller i värde m.m. måste man förstås omvärdera situationen...som i de flesta fall avseende ens privatekonomi

Sammanfattningsvis, bygg en buffert i första hand, se till att din BRF amorterar och amortera själv tills "lagom" nivå på skuldsättning uppnåtts.

Läs mer