Sparkalkylator - Deluxe Sparkalkylator - Basic Sparkalkylator - Advanced MyDividends Mina utdelningar Transaktionskalkylator CAGR Calculator

2015-03-12

Bostadsrättsvärdering

Nu innan kravet på amortering träder i kraft den 1:a augusti så lär det bli fler bostadsaffärer som slutförs som hastigast  utan den noggranna analys som egentligen behövs vid ett köp.



Jag har varit inne på bostadsmarknaden sen 1992 och tycker mig har lärt mig lite genom åren avseende värdering av bostäder bland annat.

Värdering är beroende om en mängd parametrar som läge, underhållsbehov, planlösningar med mera även om det som avgör priset är utbud och efterfrågan i slutändan.

Tänkte inte fördjupa mig allt för mycket detta komplexa ämne utan bara rada upp några punkter man kan kika lite extra på om man ska köpa en (äkta) bostadsrätt:
  • Föreningens ekonomi
    • Hur ser den ekonomiska planen ut?
    • Hur stora lån har föreningen?
      • Vilka löptider och räntenivåer ligger de på?
      • Hur stor är lånegraden?
      • Amorteras det?
      • Vilken är bostadens andel?
    • Hur stora är driftskostnaderna?
    • Finns det tillgångar så som hyresrätter, råvind eller dylikt?
    • Hur stor andel är medlemsavgifter respektive hyresintäkter?
      • Hur länge gäller hyresavtalen?
    • Hur ser underhållsplanen ut och hur mycket avsätts till den?
    • Äger föreningen marken?
    • Vilka gemensamhetslokaler finns?
  • Medlemsavgiften
    • Ingår vatten och värme?
    • Ingår Kabel-TV, Bredband och IP-Telefoni
    • Ingår Hushållsel (sällsynt)?
    • Ingår Bostadsrättsförsäkring?
    • Ingår förråd?
  • Övrigt
    • Finns parkering och vad kostar den?
Jag har säkert missat några punkter men de ovan är i alla fall något att börja undersöka och framför allt att jämföra med liknande objekt.

Många gör det lite väl enkelt för sig när man bara tittar på pris/kvm då det finns så många parametrar som påverkar.

Ett tips som jag upptäckte så sent som för ett år sedan är att det väldigt gynnsamt när en BRF amorterar:
  • Exempelvis 100 000 amorteras per år i en BRF
  • Andelstalet 10% för en lägenhet ger att 10 000 räknas som kapitaltillskott för medlemmen (i normalfallet)
  • Kapitaltillskott är avdragsgillt vid försäljning vilket ger 2 200 i upplupet avdrag
  • Räntekostnaden för föreningen minskas vilket allt annat lika kan användas för ökad amortering eller sänkt avgift
  • Då en BRF inte får dra av räntekostnaden så är amortering sannolikt den bästa, helt riskfria sparformen för densamme
  • I teorin skulle det till och med vara lönsamt att medlem belånar sin lägenhet för extra amortering inom föreningen då privata bostadslån är avdragsgilla (än så länge)
Hoppas ovanstående hjälper någon på traven när det kommer till en av livets större händelser. Glöm inte heller att välja lån med korta löptider och ha ett buffertsparande.

4 kommentarer:

  1. Utmärkt beskrivet, hur kommer det sig att det blir 2 200 på 10 000? alltså 22%, låter som en konstant.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tackar, det är minskningen av (eventuell) reavinst som för närvarande är på 22%

      Radera
  2. Detta är säkert faktorer som man "ska" ta med vid en värdering. Men, i praktiken så sätter sig varken köpare eller mäklare närmare in i dessa detaljer överhuvudtaget. Priset sätts efter kvadratmeter, läge och till viss del efter standard. Högre våningsplan, balkong mm tas också med naturligtvis.

    "Värdet" av en välrenoverad lägenhet tycks ha minskat påtagligt på senare år. Objekt där det föreligger visst renoveringsbehov marknadsförs aggressivt som en god investering, eftersom köparen luras in i förhoppningen om att det skall gå att höja värdet ytterligare genom att ta ytterligare billiga lån och renovera.

    Tillgången och kostnaden för krediter (bostadslån) samt tilläggslån ligger bakom denna utveckling.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har en poäng, men om man själv har lite koll på dessa "fundamentala" faktorerna så kanske men lättare kan uppskatta det "sanna" värdet och utifrån det bedöma vad som är rimligt pris för objektet.

      Jag gissar att i en nära framtid så kommer en del andra nyckeltal än pris/kvm att få större betydelse drivet av bland annat digitalisering/jämförelsesajter bl. a.

      Tack för kommentar!

      Radera