Att köpa bostadsrätt kan vara snårigt och att bedöma en BRF:s ekonomi likaså. Då jag är inne på min 6:e bostadsrätt så har jag genom åren lärt mig analysera en förening förhållandevis djupt och det finns några egenskaper som jag särskilt granskar som exempelvis 

• lån
• amortering
• fasadtyp
• hyresrätter
• uthyrning
• markägande
• utförda/kommande renoveringar

med mera och nu kan jag lägga till ytterligare en punkt på listan som jag gissar inte många BR-köpare känner till:

Allframtidsförsäkring - en dold tillgång i din BRF?

Tänk dig en katastrof-försäkring som gäller för evigt och som utöver detta är färdigbetald samt betalar en årlig utdelning till försäkringstagaren! Hade jag läst föregående mening utan förkunskap hade jag avfärdat det som "för bra för att vara sant" men efter snabb research som tycks försäkringens egenskaper stämma!

Det är det anrika försäkringsbolaget Brandkontoret som står bakom detta och det förefaller som att det fortfarande går att teckna försäkring (vilket lär kosta en del för en fastighet i Stockholm gissar jag).

Försäkringen följer fastigheten och det verkar som att ca 4 000 fastigheter i Stockholmsområdet har en sådan.

En snabbanalys via Google ger att denna tillgång förefaller vara "dold" i årsredovisningar. Om det finns en signifikant post under Erhållen utdelning under Kassaflödesanalys i årsredovisning så kan det vara spår av en Allframtidsförsäkring. Ett exempel visar på nära 500 000 i utdelning vilket nästan är lika mycket som föreningens räntekostnader! Givet ett andelstal på 3% så erhåller en sådan medlem drygt 1 000 kr i månaden i indirekt utdelning, vilket är värt en hel del tycker jag.

Nu är det inte aktuellt för min del att köpa annan bostadsrätt då vi stormtrivs i våran men definitivt något att hålla utkik framåt.

Kände du till denna försäkring?

Detta inlägg är skrivet med syfte om att vara transparent och öppen med mina tankar kring sparande, investeringar och enskilda innehav men ska inte ses som någon form av rådgivning eller rekommendation om enskilda aktier eller investeringsstrategier.

Läs mer

Amortering inom BRF

Det börjar dra ihop sig mot årsstämmor för alla bostadsrättsföreningar runt om i landet och då ränteläget är fortsatt lågt så borde många utav dessa göra ett överskott i balansräkningen om de har haft större lån att lägga om.

En del föreningar kommer frestas att sänka avgiften men om det finns stora lån är detta ett gyllene tillfälle att amortera på dessa och samtidigt gynna medlemmarna ekonomiskt såväl enskilt som kollektivt.

Hur?

Jag har berört detta ämne tidigare men tänkte göra ett försök till att så pedagogiskt som möjligt förklara hur det går till.

Vi tänker oss en bostadsrättsförening (BRF) där varje bostadsrätt (BR) har 1% i medlemsandel och föreningens lån uppgår till 100 miljoner (ingen ovanlig siffra för nyare och större föreningar) till 2% låneränta. Det innebär att varje medlem har utöver sin egna lån på sin BR även ett lån på 1 miljon via föreningen.

Föreningen gör exempelvis ett överskott på 1 miljon som de kan välja att använda för att förstärka kassan, sänka avgifterna eller amortera.

Förstärka kassan

I dessa lågräntetider finns det få alternativ som ger riskfri avkastning så detta val har inga fördelar annat än om man ska utföra ett större underhåll i närtid eller liknande.

Avgiftssänkning

Att sänka avgifterna brukar vara populärt bland medlemmarna då det direkt ger pengar i handen samt att det brukar vara kortsiktigt positivt för värderingen av den enskilde bostadsrätten.

En sänkning av avgifterna skulle ge 1 000 000 / 100 = 10 000 netto per lägenhet och år.

Om man tar avgiftssänkningen och amorterar på sitt egna bolån (2% ränta för jämförelsens skull) så minskar man sin räntekostnad med 10 000 * 0,02 * 0,7 (ränteavdraget) = 140 netto per år.

Amortering inom BRF

En amortering på 1 miljon minskar föreningens räntekostnad med 1 000 000 * 0,02 (en förening har inga ränteavdrag) = 20 000 totalt för föreningen eller 20 000 / 100 = 200 per medlem och år.

En ytterligare effekt av amorteringen är att varje medlem får tillgodoräkna sig 1 000 000 / 100 = 10 000 i kapitaltillskott som automatiskt läggs på kostnadssidan vid en lägenhetsförsäljning. Detta innebär en upplupen skatteeffekt på 10 000 * 0,22 (22% reavinstskatt) = 2 200 per medlem netto.

Summering

Avgiftssänkning ger 140 kronor mindre i räntekostnad för en enskild medlem per år om den används till amortering.

Amortering inom BRF ger 200 kronor mindre i räntekostnad för föreningen samt 2 200 kronor i upplupet skatteavdrag för den enskilde medlemmen.

Vidare så stärks föreningens ekonomi och nyckeltal av amorteringen och kommande år finns det utrymme ytterligare amortering vilket på sikt borde vara värdebevarande för enskild BR allt annat lika.

I takt med att flera tjänster dyker upp där man kan jämföra ekonomin för olika BRF så kommer föreningarna med hög skuldsättning relativt andra framstå som sämre sannolikt.

För bra för att vara sant?

Avgiftssänkningen har fördelen att värdet på den enskilde medlemmens BR ökar något.

Amorteringen inom BRF ger inga kortsiktiga värdeökningar då "marknaden" inte belönar företeelsen annat än på sikt då föreningen kommer sticka ut som relativt lågt skuldsatt bland annat.

En risk avseende minskad effekt av kapitaltillskott är om reavinstskatten slopas/minskas men det känns mindre sannolikt i dagsläget i alla fall.

Skulle man inte sälja lägenheten någon gång så får man själv inte njuta av skatteavdraget vilket får anses som en risk om än liten kanske.

På senare år så får BRF ofta bättre låneränta än den enskilde medlemmen vilket minskar effekten i amorteringsskillnad men det är inte givet att så alltid är fallet.

Slutsats

Amortering inom BRF är gynnsamt för föreningens ekonomi utöver att det ger den enskilde medlemmen ett betydande upplupet skatteavdrag.

Då betydelsen och fokus på en BRF:s ekonomiska nyckeltal sannolikt kommer att öka och bli viktigare framöver så är amortering troligen det mest effektiva sättet att stärka dessa nyckeltal samt att bevara/öka värde på en enskild BR.

Amorterar din BRF?

Läs mer

BRF - Sänkt avgift eller amortering?

Nyss hemkommen från årsstämman för den BRF jag är medlem i och kan konstatera att föreningens ekonomi utvecklas i rätt riktning och är relativt god i dagsläget.

Då föreningen gör rejäla överskott tack vare låga räntor och sett till det starka kassaflödet så väcktes frågan om det snart är dags att sänka avgiften?

Nuvarande strategi är att amortera likviditetsöverskottet vilket gör att lånen minskar i stadig takt men skulle det vara bättre att sänka avgiften istället?

Låt oss räkna:

Amortering inom föreningen omräknat till medlemsandel: 10 000

+ Föreningens lån och räntekostnad minskar vilket stärker ekonomi på kort och lång sikt

+ Amortering bokförs som kapitaltillskott för medlemmen vilket innebär upplupen skatteeffekt på 2 200 (vid 22% reavinstskatt)

- Avgiften är oförändrad

- Alla medlemmar "tvingas" att amortera

Sänkning av avgift motsvarande belopp som ovan: 10 000 -> 833 / månaden

+ Minskad nettokostnad som slår direkt på boendekostnaden

+ Sannolik värdeökning av BR

- Föreningens ekonomi svagare än vid amortering

Så vad väljer man?

Frågan har jag delvis berört i ett tidigare inlägg.

Jag tycker amortering är bäst då det gynnar både nuvarande såväl som framtida medlemmar i form av skatteeffekten samt den stärkta ekonomin för BRF:en.

Lägre avgifter ser bra att vid en snabb anblick och slår sannolikt igenom snabbare på "marknadsvärdet" även då amorteringsvarianten borde slå minst lika mycket och mer på sikt.

Man skulle kunna använda minskad avgift till amortering på sina bostadslån men där blir effekten lägre så länge privatpersoner har ränteavdrag på 30% (vilket BRF saknar).

Något som jag tror skulle underlätta i allt detta är om man visualiserar avgiften så jag gör ett försök utifrån årsredovisningen:

Man kan då konstatera att andelen räntekostnad är relativt hög och kommer att slå hårt vid högre ränteläge. Amorteringsdelen är rejäl för att vara för en BRF men här ingår också bokföringsmässiga avsättningar till framtida underhåll.

Jag tror på fortsatt hög andel amortering så länge räntekostnaden har en hög andel av totalen.

Vad hade du valt? Sänk avgift eller amortering?

Läs mer

Bostadsrättsvärdering

Nu innan kravet på amortering träder i kraft den 1:a augusti så lär det bli fler bostadsaffärer som slutförs som hastigast  utan den noggranna analys som egentligen behövs vid ett köp.

Jag har varit inne på bostadsmarknaden sen 1992 och tycker mig har lärt mig lite genom åren avseende värdering av bostäder bland annat.

Värdering är beroende om en mängd parametrar som läge, underhållsbehov, planlösningar med mera även om det som avgör priset är utbud och efterfrågan i slutändan.

Tänkte inte fördjupa mig allt för mycket detta komplexa ämne utan bara rada upp några punkter man kan kika lite extra på om man ska köpa en (äkta) bostadsrätt:

• Föreningens ekonomi
• Hur ser den ekonomiska planen ut?
• Hur stora lån har föreningen?
• Vilka löptider och räntenivåer ligger de på?
• Hur stor är lånegraden?
• Amorteras det?
• Vilken är bostadens andel?
• Hur stora är driftskostnaderna?
• Finns det tillgångar så som hyresrätter, råvind eller dylikt?
• Hur stor andel är medlemsavgifter respektive hyresintäkter?
• Hur länge gäller hyresavtalen?
• Hur ser underhållsplanen ut och hur mycket avsätts till den?
• Äger föreningen marken?
• Vilka gemensamhetslokaler finns?
• Medlemsavgiften
• Ingår vatten och värme?
• Ingår Kabel-TV, Bredband och IP-Telefoni
• Ingår Hushållsel (sällsynt)?
• Ingår Bostadsrättsförsäkring?
• Ingår förråd?
• Övrigt
• Finns parkering och vad kostar den?

Jag har säkert missat några punkter men de ovan är i alla fall något att börja undersöka och framför allt att jämföra med liknande objekt.

Många gör det lite väl enkelt för sig när man bara tittar på pris/kvm då det finns så många parametrar som påverkar.

Ett tips som jag upptäckte så sent som för ett år sedan är att det väldigt gynnsamt när en BRF amorterar:

• Exempelvis 100 000 amorteras per år i en BRF
• Andelstalet 10% för en lägenhet ger att 10 000 räknas som kapitaltillskott för medlemmen (i normalfallet)
• Kapitaltillskott är avdragsgillt vid försäljning vilket ger 2 200 i upplupet avdrag
• Räntekostnaden för föreningen minskas vilket allt annat lika kan användas för ökad amortering eller sänkt avgift
• Då en BRF inte får dra av räntekostnaden så är amortering sannolikt den bästa, helt riskfria sparformen för densamme
• I teorin skulle det till och med vara lönsamt att medlem belånar sin lägenhet för extra amortering inom föreningen då privata bostadslån är avdragsgilla (än så länge)

Hoppas ovanstående hjälper någon på traven när det kommer till en av livets större händelser. Glöm inte heller att välja lån med korta löptider och ha ett buffertsparande.

Läs mer

Årskönika 2014

Då var det dags för mig att sammanfatta 2014 ur ett privatekonomiskt perspektiv, så här kommer z2036:s

2014 har varit ett förhållandevis händelserikt år på den annars tröga svenska finansmarknaden. 

Ingen ny sparform har i och för sig tillkommit men en är på väg att försvinna: privat pensionssparande / IPS. 

Storbankerna ångar på i gammal stil, så det nya står nischbanker för (som vanligt).

Här är mina vinnare för i år:

• Årets bank
• Skandiabanken
• Stabil Internetbank utan avgift
• Komplett betalningssortiment utan avgift
• Smidig kontohantering internt som externt utan avgift
• Flitigt med kampanjer och nyheter
• Prisvärt övrigt sortiment av produkter och tjänster, en komplett bank
• Årets sparbank
• Avanza
• Courtage från 1 kr för ISK och KF, perfekt för månadssparande
• Årets bank för bolån
• Skandiabanken
• Tydliga rabatter utan krav på helkundsengagemang och som gäller tills vidare
• Årets kreditkort
• Skandiabanken
• Avgiftsfritt Visakort med upp till 60 dagars räntefri kredit, rese- och elektronikförsäkring samt att man får Eurobonuspoäng för varje krona man handlar för.
• Årets kontokort för utlandsvistelse
• Santander
• MasterCard utan årsavgift och valutapåslag samt 12 fria kontantuttag per år världen över
• Årets sparkonto
• Santander
• Buffertkonto, hög ränta med fria uttag och insättningsgaranti
• Årets ekonomipodd
• #Sparpodden
•  För bredden, spellängden och humorn
• Årets ekonomiblogg
•  40procent 20år - Utdelning & Värdeinvestering - www.4020.se
• Alltid hög kvalitet på inläggen, "less is more"
• Årets pensionsbolag
• Nordnet/Avanza
• Direktsparande i aktier till sin pension utan skalavgifter är svårslaget
• Årets avgiftshöjning
• De försäkringsbolag som chockhöjt sina flyttavgifter utan att meddela sina kunder på ett schysst sätt och i god tid
• Årets amortering
• Amortering inom BRF, minskar reavinst och stärker föreningens ekonomi
• Årets statslåneränta 
• Sista november
• 0,90%, nytt ATL

Ovanstående är mina högst personliga, delvis subjektiva åsikter, utmana gärna...

Sannolikt var detta mitt sista inlägg för i år, det har varit ett givande år där min lust att blogga väcktes på nytt såväl som mitt intresse för sparande.

Jag ser fram emot 2015 och jag kommer nog att fokusera något mer på mitt huvudområde, dvs test av mjukvara då jag har spännande händelser inbokade bland annat. Men ekonomi kommer fortsatt ligga mig varmt om hjärtat så ett och annat inlägg ska jag nog kunna få till plus kanske något verktyg.

Närmast väntar nya förhandlingar med barnen om månadspengen 2015 samt månadens aktie för januari...

Läs mer

Sparande del 5 - Amortering

Givet att man har en hyfsad buffert så kan man börja fundera på andra sparmål/sparformer.

En variant som är i ropet nu mer än vanligt är amortering. Underförstått avses amortering av bostadslån i de flesta sammanhang i medier.

Är det en bra sparform?

• Du minskar en skuld vilket sänker räntekostnader och ger ökat frihet
• Det är en "låst" sparform då amortering inte går att ångra annat än att ta nya lån (vilket kan innebära merkostnader) om behov uppstår
• Paradoxalt kan ditt förhandlingsläge gentemot banken försämras då de tjänar mindre pengar på dig

När ska man amortera?

• Om låneobjektets värde sjunker över tiden så är det lämpligt att amortera minst motsvarande (exempelvis värdeminskningen på en bil)
• För att uppnå en "lagom" skuldsättning. För vissa är nivån 0 (=skuldfri) för andra kanske 40-60% av låneobjektets värde, exempelvis en bostad
• Låneräntan är högre än motsvarande riskfri sparränta

Personligen föredrar jag att bygga vidare på andra sparformer/placeringar före amortering av bolån då jag tycker vår skuldsättning är "lagom", ca 55-60% på en bostadsrätt och vår låneränta (2,01%) understiger riskfri sparränta.

Bor man i en bostadsrätt med stora lån är det bättre om jobba för att föreningen amorterar dessa i första hand (kan vara värt en högre avgift)

• En BRF har ingen avdragsrätt på låneräntor vilket gör amortering mer gynnsam än att bygga kassa med modest sparränta
• En amortering på föreningens lån räknas i normalfallet som kapitaltillskott och är således avdragsgill i samband med en försäljning av bostaden, dvs eventuell reavinst minskas
• Föreningens ekonomi stärks vilket borde gynna värdeutvecklingen på sikt

Om låneräntorna överstiger sparräntorna, avdragsrätten försämras, bostaden faller i värde m.m. måste man förstås omvärdera situationen...som i de flesta fall avseende ens privatekonomi

Sammanfattningsvis, bygg en buffert i första hand, se till att din BRF amorterar och amortera själv tills "lagom" nivå på skuldsättning uppnåtts.

Läs mer