Sparkalkylator - Deluxe Sparkalkylator - Basic Sparkalkylator - Advanced MyDividends Min utdelningskalender Transaktionskalkylator CAGR Calculator

2016-03-17

Amortering inom BRF

Det börjar dra ihop sig mot årsstämmor för alla bostadsrättsföreningar runt om i landet och då ränteläget är fortsatt lågt så borde många utav dessa göra ett överskott i balansräkningen om de har haft större lån att lägga om.

En del föreningar kommer frestas att sänka avgiften men om det finns stora lån är detta ett gyllene tillfälle att amortera på dessa och samtidigt gynna medlemmarna ekonomiskt såväl enskilt som kollektivt.

Hur?

Jag har berört detta ämne tidigare men tänkte göra ett försök till att så pedagogiskt som möjligt förklara hur det går till.

Vi tänker oss en bostadsrättsförening (BRF) där varje bostadsrätt (BR) har 1% i medlemsandel och föreningens lån uppgår till 100 miljoner (ingen ovanlig siffra för nyare och större föreningar) till 2% låneränta. Det innebär att varje medlem har utöver sin egna lån på sin BR även ett lån på 1 miljon via föreningen.

Föreningen gör exempelvis ett överskott på 1 miljon som de kan välja att använda för att förstärka kassan, sänka avgifterna eller amortera.

Förstärka kassan

I dessa lågräntetider finns det få alternativ som ger riskfri avkastning så detta val har inga fördelar annat än om man ska utföra ett större underhåll i närtid eller liknande.

Avgiftssänkning

Att sänka avgifterna brukar vara populärt bland medlemmarna då det direkt ger pengar i handen samt att det brukar vara kortsiktigt positivt för värderingen av den enskilde bostadsrätten.

En sänkning av avgifterna skulle ge 1 000 000 / 100 = 10 000 netto per lägenhet och år.

Om man tar avgiftssänkningen och amorterar på sitt egna bolån (2% ränta för jämförelsens skull) så minskar man sin räntekostnad med 10 000 * 0,02 * 0,7 (ränteavdraget) = 140 netto per år.

Amortering inom BRF

En amortering på 1 miljon minskar föreningens räntekostnad med 1 000 000 * 0,02 (en förening har inga ränteavdrag) = 20 000 totalt för föreningen eller 20 000 / 100 = 200 per medlem och år.

En ytterligare effekt av amorteringen är att varje medlem får tillgodoräkna sig 1 000 000 / 100 = 10 000 i kapitaltillskott som automatiskt läggs på kostnadssidan vid en lägenhetsförsäljning. Detta innebär en upplupen skatteeffekt på 10 000 * 0,22 (22% reavinstskatt) = 2 200 per medlem netto.

Summering
Avgiftssänkning ger 140 kronor mindre i räntekostnad för en enskild medlem per år om den används till amortering.

Amortering inom BRF ger 200 kronor mindre i räntekostnad för föreningen samt 2 200 kronor i upplupet skatteavdrag för den enskilde medlemmen.

Vidare så stärks föreningens ekonomi och nyckeltal av amorteringen och kommande år finns det utrymme ytterligare amortering vilket på sikt borde vara värdebevarande för enskild BR allt annat lika.

I takt med att flera tjänster dyker upp där man kan jämföra ekonomin för olika BRF så kommer föreningarna med hög skuldsättning relativt andra framstå som sämre sannolikt.

För bra för att vara sant?

Avgiftssänkningen har fördelen att värdet på den enskilde medlemmens BR ökar något.

Amorteringen inom BRF ger inga kortsiktiga värdeökningar då "marknaden" inte belönar företeelsen annat än på sikt då föreningen kommer sticka ut som relativt lågt skuldsatt bland annat.

En risk avseende minskad effekt av kapitaltillskott är om reavinstskatten slopas/minskas men det känns mindre sannolikt i dagsläget i alla fall.

Skulle man inte sälja lägenheten någon gång så får man själv inte njuta av skatteavdraget vilket får anses som en risk om än liten kanske.

På senare år så får BRF ofta bättre låneränta än den enskilde medlemmen vilket minskar effekten i amorteringsskillnad men det är inte givet att så alltid är fallet.

Slutsats

Amortering inom BRF är gynnsamt för föreningens ekonomi utöver att det ger den enskilde medlemmen ett betydande upplupet skatteavdrag.

Då betydelsen och fokus på en BRF:s ekonomiska nyckeltal sannolikt kommer att öka och bli viktigare framöver så är amortering troligen det mest effektiva sättet att stärka dessa nyckeltal samt att bevara/öka värde på en enskild BR.

Amorterar din BRF?

19 kommentarer:

  1. Min förening har 120 mkr i lån (stor förening med cirka 240 lägenheter) och ganska nybyggd. Man amorterar 1,2 mkr per år vilket man tänkt fortsätta med på obestämd tid. Nu skall man dock sänka avgiften igen, med 4 % trots att avgiften redan sänkts flera gånger och redan är låg. Pröjsar knappt 3 000 kr i månaden för en normalstor tre i avgift till föreningen.

    Ordföranden yrar om att det är värdeskapande... Ja, för den som tänkt sälja nästa månad möjligtvis. 4 % på 3 000 kr är 1 440 kr på ett år. Denna sänkning skulle man lätt kunnat använda till amortering, vilket på en 50-årssikt garanterat skulle vara värt betydligt mycket mer än att jag som enskild medlem "sparar 1440 kr på ett år".

    Jaja, ordföranden är väl precis som 99 % av övriga befolkningen, mer intresserad av nästa år och inte nästa decennium och vad som är långsiktigt bra för framtida generationer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra att ni amorterar i alla fall! En kompromiss är väl att göra både och men rent matematiskt framstår amortering överlägset.

      Tack för kommentar!

      Radera
    2. Ordföranden sätter tyvär inte föreningen före sin egen privatekonomiska agenda i första rummet. Fråga ordföranden på stämman hur denne har tänkt sig lösa situationen när räntorna på sikt stiger. Hur stora avgiftshöjningar blir det frågan om då? Det är bättre att extraamortera i ett läge då räntorna är låga. Det gynnas både medlemmar och föreningen av både på lång sikt och kort sikt. När räntorna stiger så blir det mindre räntekostnader att betala.

      I det här fallet är den enda troliga förklaringen till att kunna sänka avgifterna det låga ränteläget. Styrelsen borde vitaliseras!

      Radera
    3. Håller med! Tack för att du delar med dig av dina kunskaper!

      Radera
    4. @Johan 17 mars 2016 20.41

      Håller fullständigt med dig, ett solklart fall där styrelsen sätter sin egen ekonomi framför föreningens. Enligt min mening är det på gränsen till tjänstefel och brott mot föreningens stadgar att sänka årsavgiften. En styrelse skall verka för föreningens, dess medlemmars ekonomiska bästa utan begränsning av tid eller nåt liknande står som §2 i de föreningsstadgar jag har sett.

      Att då sänka avgifterna i tider av låga räntor kan knappast anses följa den paragrafen.

      Radera
    5. Inte många avgiftskramare än så länge bland kommentarerna :-)

      En fråga är vilken ränta en BRF ska räkna med när man väljer ränte- och amorteringsstrategi?

      När vi köpte vår BR (nyproduktion) räknade den ekonomiska planen med 4,6% vilket känns lite högt i dagsläget men kanske 3,5-4% är en långsiktigt hållbart snitt?

      Här är ett inlägg om hur statslåneräntan utvecklats de senaste åren

      Radera
  2. Håller helt med om att amorteringar går före avgiftssänkningar i en BRF. Om så inte är fallet i en förening, bör en ny styrelse väljas av stämman. En styrelse har mycket att vinna på att hålla god regelbunden koll denna aspekt i ekonomin, i dialog med med revisorerna samt eventuell extern förvaltare på ekonomisidan. Man ska dock komma ihåg att avsättningar till fond för yttre underhåll är en viktig post att hålla koll på också. Den avser den snittkostnad i 10-års-perioder som avsätts för planerat underhåll. Pengar ska finnas för det också, liksom till löpande betalningar, med viss marginal. Därutöver kan det vara klokt att använda ränteplaceringar för likvider som behövs på kort sikt, exempelvis närmaste årets underhåll.

    Värt att tillägga är att det är rätt krångligt att värdera vad som är en god ekonomi i en förening, för de har väldigt skilda förutsättningar. Man ska också vara medveten om att det ofta är "lekmän" som sitter i styrelser, men det är en stor fördel att ha en utbildad ekonom/revisor i en förenings styrelse. En duktig jurist skadar inte heller...

    Jag har tidigare valts till styrelseordförande/ledamot i en BRF och tog initiativ till att vända skutan i en förening med besparingar, extraamorteringar, omförhandlingar och andra åtgärder.... En numera mer välskött förening på senare år.
    Numera bor jag dock i hus! Men kul och arbetssamt var det att vara delaktig i en BRF.

    SvaraRadera
  3. Det kommer fler och fler värderingstjänster så jag tror nog att värderingarna framöver kommer att bli bättre än det otroligt trubbiga måttet pris/kvm.

    Kassan bör hållas på lagom nivå, har man bra kontakter på banken så borde det vara fördel att låna för underhållskostnader när dessa ska betalas. Fonden för yttre underhåll är väl en bokföringspost först och främst och avsättningarna kan med fördel användas för amortering istället för konto/ränteplacering tänker jag.

    En fördel med hög amorteringsgrad är att man kan ha lånen på kortare löptider (sparar 1% över tiden) och använda flexibel amortering för att parera ränterörelser.

    Tack för kommentar!

    SvaraRadera
    Svar
    1. En bokföringspost absolut, och det är inte så att det finns precis så många kronor på ett särskilt konto. De pengarna kan delvis användas till att amortera, om inte behov är stort i närtid. Personligen tycker jag det är en svårförklarad (och svårförstådd bokföringspost), som behöver ses i relation till bostadsrättsföreningens underhållsplan, samt tidigare avsättningar bland annat.
      Därutöver ska det årligen göras en avsättning för yttre underhåll, och storleken på den har sin grund i bostadsrättsföreningens underhållsplan. Den posten brukar redogöras i början på årsredovisningen... I underhållsplanen finns en beräkning på vad underhållet i den kommande 10-årsperioden kommer kosta, och divideras då med 10. Och underhållsplanen är föränderlig.

      Mycket att hålla reda på :)

      Radera
    2. Jag håller med om att pris/kvm är ett trubbigt begrepp. Jag skulle till och med dra mig så långt att jag vill kalla det vilseledande eller iaf vårdslöst att använda det begreppet i andra sammanhang än vid grova generella statistiska jämförelser mellan olika städer.

      Marknaden idag värderar, enligt mig, inte belåningsgraden i föreningen tillräckligt. Det beror sannolikt på de låga räntorna och det kommer ändras när räntorna stiger. Därför är det bättre att amortera istället för att sänka avgiften!

      Mycket bra artikel och kloka kommentarer!

      Radera
    3. Tack! Är nog bara en tidsfråga innan BR kommer värderas utifrån mer långsiktiga parametrar tror jag.

      Radera
  4. Klart att föreningen skall amortera, i min förening amorterar vi lite drygt 2% om året. Min förening är från slutet på 40-talet och har de senaste 10-15 åren genomgått omfattande renoveringar, byte av inre och yttre stammar, ny el, nya fönster, nya säkerhetsdörrar, dränering mm. Nu har vi bara taket kvar sen är alla stora renoveringar klara före många år framöver. När väl det är klart skall vi börja amortera på allvar, min gissning är att vi kommer kunna amortera närmare 5% om året, när väl kostnaden för taket är tagen.

    Sänkning av avgiften är inte intressant så länge jag sitter kvar i styrelsen. Min förhoppning är att föreningen skall klara av framtida renoveringar med eget kapital vilket för föreningen är det absolut billigaste sättet.

    Däremot ser jag fram emot att slippa få avgiftshöjningar på ett bra tag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentar och att du delar med dig!

      Radera
  5. Tack! Jag hade inte aning om avdragsrätten på kapitaltillskott i brf och den dag vi säljer så kan du ha sparat oss många tusenlappar med det här inlägget.

    Ska även skicka vidare till nuvarande styrelse som underlag för smart kapitalallokering.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta avdrag har funnits sen dackefejden och det är märkligt att det inte har uppmärksammats mer.

      Tack för kommentar!

      Radera
    2. Claes, om er förening sköter sig kommer kapitaltillskottet med per automatik på den kontrolluppgift ni får från föreningen i samband med deklarationen efter försäljningen.

      Radera
  6. De 10000kr som man får vid avgiftsänkning per år behöver man ju inte lägga på att amortera sitt eget lån. Vad händer om man lägger pengarna i en index fond med 5% årlig avkastning?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så skulle man kunna göra förstås om man har disciplinen att inte konsumera överskottet även om det krävs kanske 5-15 år innan man uppnår 5-10% årsavkastning.

      Tack för kommentar!

      Radera