2015-05-20

BRF - Sänkt avgift eller amortering?

Nyss hemkommen från årsstämman för den BRF jag är medlem i och kan konstatera att föreningens ekonomi utvecklas i rätt riktning och är relativt god i dagsläget.


Då föreningen gör rejäla överskott tack vare låga räntor och sett till det starka kassaflödet så väcktes frågan om det snart är dags att sänka avgiften?

Nuvarande strategi är att amortera likviditetsöverskottet vilket gör att lånen minskar i stadig takt men skulle det vara bättre att sänka avgiften istället?

Låt oss räkna:

Amortering inom föreningen omräknat till medlemsandel: 10 000

+ Föreningens lån och räntekostnad minskar vilket stärker ekonomi på kort och lång sikt
+ Amortering bokförs som kapitaltillskott för medlemmen vilket innebär upplupen skatteeffekt på 2 200 (vid 22% reavinstskatt)

- Avgiften är oförändrad
- Alla medlemmar "tvingas" att amortera

Sänkning av avgift motsvarande belopp som ovan: 10 000 -> 833 / månaden

+ Minskad nettokostnad som slår direkt på boendekostnaden
+ Sannolik värdeökning av BR

- Föreningens ekonomi svagare än vid amortering

Så vad väljer man?

Frågan har jag delvis berört i ett tidigare inlägg.

Jag tycker amortering är bäst då det gynnar både nuvarande såväl som framtida medlemmar i form av skatteeffekten samt den stärkta ekonomin för BRF:en.

Lägre avgifter ser bra att vid en snabb anblick och slår sannolikt igenom snabbare på "marknadsvärdet" även då amorteringsvarianten borde slå minst lika mycket och mer på sikt.

Man skulle kunna använda minskad avgift till amortering på sina bostadslån men där blir effekten lägre så länge privatpersoner har ränteavdrag på 30% (vilket BRF saknar).

Något som jag tror skulle underlätta i allt detta är om man visualiserar avgiften så jag gör ett försök utifrån årsredovisningen:

Man kan då konstatera att andelen räntekostnad är relativt hög och kommer att slå hårt vid högre ränteläge. Amorteringsdelen är rejäl för att vara för en BRF men här ingår också bokföringsmässiga avsättningar till framtida underhåll.

Jag tror på fortsatt hög andel amortering så länge räntekostnaden har en hög andel av totalen.

Vad hade du valt? Sänk avgift eller amortering?

13 kommentarer:

  1. Jag hade valt amortering. Boendekostnaden är redan såpass låg i dagsläget pga låg ränta att den aspekten bör spela mindre roll för de flesta. Värdeökningen av BR borde på sikt bli samma/större med amortering även om lägre avgift såklart är mer gynnsamt om man ska sälja i närtid. Det jag ogillar med sänkt avgift i läget du beskriver är risken att man tvingas justera tillbaka avgiften när räntan går upp. Då får man en dubbel effekt i boendekostnaden genom att både räntan på bolånet och avgiften går upp samtidigt. Amorterar föreningen ner skulden ökar chansen att avgiften inte behöver höjas för att räntan går upp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentar och jag håller helt med dig. Sänkning av avgiften är kortsiktigt attraktivt men kan slå tillbaka.

      Vidare så tycker jag avgiftens storlek är överskattad vid värdering av BR även om den indikerar nånting. Tror föreningarna/mäklarna bör bli bättre på att marknadsföra de olika mervärden som kan finnas i en "hög" avgift så som bredband, tv, försäkringstillägg och ev. "extra" amortering.

      Radera
  2. Definitivt är amortering att föredra och det enda rätta enl min mening om man skall följa bostadsrättens stadgar. Brf.ens syfte är att erbjuda föreningens medlemmar så billigt boende som möjligt. Att kortsiktigt sänka avgifter istället för amortera är aldrig fördelaktigt för föreningen. Vad tjänar föreningen på att betala ränta till banken?

    Många blandar ihop sin egen ekonomi med föreningens. Privat kan det ju vara fördelaktigt med lägre avgift. Men föreningen och även i en förlängning medlemmens ekonomi främjas av att föreningens lån är så låga som möjligt eller helst 0. Det är alltid billigast att finansiera renoveringar och underhåll med eget kapital.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra poänger, tack för kommentar

      Radera
  3. Jag håller med er angående amorteringen. Jag sitter själv i en BRF-styrelse, och ogillar egentligen att sänka avgifterna nu när det är exceptionellt låg ränta eftersom man då kanske inte tar höjd inför framtiden. Det finns dessutom alltid en fara i att de som nu bor i fastigheten inte "sparar" tillräckligt mycket för framtida renoveringar och reparationer. Det är ju då man kanske behöver ha utrymme att ta upp nya lån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I skrivande stund ingen röst på sänkt avgift :-)

      Tack för kommentar

      Radera
  4. Det känns inte helt rätt att bara dela 10000 med 12 (månader om året?) och sätta det som avgiftssänkning. Räknar man så så kommer pengarna vara borta om 12 månader och avgiften måste tillbaka dit den var igen.

    Eller är avgifterna så höga att ni bygger på er ett överskott av 10000 kronor per lägenhet per år så att ni kan amortera 10000 kronor varje år?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Siffrorna är bara ett exempel så att man (förhoppningsvis) förstår principen.

      Givet att inga andra siffror ändrar sig så har vi ett överskott i föreningen och med det kan man göra i princip 3 saker om inga planerade utgifter av engångskaraktär föreligger i närtid:

      1. Lägga pengarna på kassan/räntekonto
      2. Sänka avgifterna
      3. Amortera

      Jag röstar på 3 enligt de argument som återfinns i inlägget.

      Tack för kommentar!

      Radera
  5. Det blev:

    Sänkning av avgift
    Avgiftsfri månad
    Amortering

    Jag röstar på att allt överskott går till amortering

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant. Vi kommer att höja avgifterna något nästa år för att (delvis) passa på att amortera ännu mer när räntorna är så här låga. Jag gillar också att amorteringar räknas som kapitaltillskott vilket man kommer att tjäna på den dagen man säljer och flyttar.
      Något av det sämsta som kan hända är att man inte amorterar alls och tvingas chockhöja avgifterna om räntorna väl stiger.

      Radera
    2. Låter som ni är på rätt spår, tack för kommentar!

      Radera
  6. Intressant, men om man ser det såhär:

    1. Amortera
    2. Ta likviditetsöverskottet till att investera i t.ex. sänkta värmekostnader.

    Om man utgår från en amortering på 1.000.000 sek, och så räknar man på besparingen, säg en låneränta på 1% - så sänks räntekostnaden med 10.000 per år i föreningen. Bra besparing kanske.

    Sedan tar man samma miljon, investerar i t.ex. rejält sänkt kostnad i uppvärmning, säg att det kostar 800.000 sek/år i uppvärmning - och så sänker vi tack vare en miljon i investering, med 10% - då har vi sänkt kostnaden med 8 ggr vad amorteringen ger.

    I det perspektivet: Vilket väljer ni - 10.000 eller 80.000 i besparing, varje år (förutsatt samma ränktenivå, men om amorteringen skall bli mera lönsam än värmekostnaden så måste räntan upp till över 8% förutsatt att kostnaden för värme är konstant och inte drivs upp av t.ex. inflation med mera)?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu är inte jag så insatt i vvs men då jag bodde i villa för många år sedan så var det en "no-brainer" att investera i bergvärme och slänga ut oljepannan då det betalade sig på bara några år (samt höjde värdet).

      Så givet att man kan investera och få en ROI på rimligt antal år så är det klart att man väljer det framför amortering i min värld. Med det sagt så är det nog rent skattemässigt mer fördelaktigt att amortera år 1 för att sedan ta nytt lån år 2 för investeringen då man får amorteringsavdrag istället för att bygga kassa.

      Tack för kommentar!

      Radera