Sveriges bästa fonder? - Länsförsäkringar Fastighetsfond

Näst ut i den populära serien Sveriges bästa fonder (sett till antal sidvisningar) är en av mina personliga favoriter som jag ångrar att jag inte haft större andel i genom åren. Jag lämnar över till min eminente gästskribent,

Analysera Mera - Do your thing!

Länsförsäkringar fastighetsfond
Förvaltaren Gunnar Lindberg var med och startade fonden 1990. Under 2014 kom beskedet att Peter Norhammar skulle ta över fonden eftersom Gunnar skulle pensioneras.

bildkälla: Avanza

"Fondens goda långsiktiga avkastning beror på främst två orsaker: 

För det första är det bolagsvalet, vi har valt rätt bolag vid rätt tillfälle. Exempelvis investerade vi tidigt i både Balder och Sagax när vi såg potentialen i bolagen. 

För det andra har fastighetsaktier utvecklats positivt i det makroläge vi haft med sjunkande räntor under en mycket lång period."

Analysera Mera utvecklar
Det förvaltarna säger innebär två saker. De har varit verksamma i en unik tid som kanske aldrig kommer tillbaka. Fonden har stigit flera tusen procent. Den har mosat alla jämförelseindex. Historiskt sett betraktas fastigheter som ett tryggt men lite tråkigt tillgångsslag som inte ska överprestera emot aktier. Det ska snarare följa inflationen.

En bra bok som behandlar ämnet är ”Hög på hus : vägen till det perfekta boendet” av Alexander Norén http://www.bokus.com/bok/9789100127961/hog-pa-hus-vagen-till-det-perfekta-boendet/.

Svåra regelverk, detaljplaner, överklaganden, strandskydd, skatteregler, internationella regler, befolkningstrender att flytta till städer, brist på byggarbetare, brist på snabba gemensamma politiska lösningar i större skala, invandring, ränteläge, duktiga svenska företagsbyggare och annat har gjort att en relativt dåligt skött bransch har blivit en guldgruva för vissa.

Det är helt enkelt en stor efterfrågan eller snarare en löjligt kraftig efterfrågan med 5-8 års kötider till en hyresrätt i en mellanstor stad i Sverige. I mindre kommuner är det fullt i köerna med upp till 1 års kötid eller mer för första gången någonsin. I andra länder är det ovanligare med hyresköer och det är mer privata hyresvärdar men de ser samma trender med inflyttning till städer vilket gör att hyror eller budgivning trissas upp till en nästan ohälsosam nivå.

Fastighetsfonden har tagit vara på en unik tidsperiod och dessutom lyckats att plocka ut de bästa bolagen som ofta varit inriktade på att växa genom förvärv i tider av billiga lån.

De bolagen med minst belåning och ett relativt stabilt fastighetsbestånd har inte lyckats få riktigt samma utveckling i verksamheten men deras fastighetsvärden har fått uppgraderas gång på gång vilket ger ett framtida värde eller en trygghet för aktieägarna, dock så ger det ju kassaflöden först den dagen byggnaderna säljs.

På mindre orter är det ju främst hyresbostäder som behövs men i städer så är det både hyresrätter, bostadsrätter, kontor, samhällsnyttiga lokaler, butikslokaler m.m.  På mindre orter blir fokus på kassaflöden men i större städer kan det vara en kombination av kassaflöden och värdeökning i större skala.

Analysera Mera om framtiden  
Det går inte att få så mycket lägre räntor. Minusränta är något som innebär ett systemfel i samhället. Som privatperson så ska det inte gå att få betalt för att låna eller att behöva betala för att man vill spara. Jag tror att ränteläget kommer att vara på låga nivåer mycket länge.

Dels beror det på att högkonjunkturen aldrig har kommit igång globalt sedan den förra finanskrisen i USA men det beror även på att det skulle innebära problem för många i samhället om räntorna plötsligt blev på normalnivå kring 6 %. Det skulle innebära starkt sjunkande priser, att utlåningen minskar, tröghet i förflyttning när någon ligger på minus. Nyckeln enligt mig är att politikerna och andra beslutsfattare gör små åtgärder i rätt riktning för att inte utlåningen ska skena. När den väl har skenat blir det chans för krasch den dagen ränteläget helt förändras, och om det inte går så långt blir det snarare lågkonjunktur då hushållen får mindre att handla för.

Wallenstam tar saken i egna händer och bygger nytt istället för att renovera gammalt eller trissa upp priser i innerstaden. Det är på sikt den enda lösningen eftersom utbudet måste öka. Jag rekommenderar just det bolaget när det gäller synen på bostäder generellt (inte vilken aktie man ska äga).

Jag tycker folk kan ha fonden som en del i sin portfölj. Det är väldigt smidigt eftersom ni får en riskspridning mellan olika typer av fastighetsbolag (inriktning, städer, risk) och fonden sköts av en som endast behöver fokusera på just den branschen.

Tror ni på enstaka fastighetsbolag och vill köpa aktier så är det givetvis fritt fram men det är betydligt enklare och har dessutom gett bättre resultat att ha den här fonden som har varit väldigt duktiga på att veta vad som gäller för stunden.

Hur mycket av en totalportfölj som ska innehålla fastigheter är upp till var och en men jag föredrar fastigheter före bank 7 dagar i veckan. Jag kan inte förklara här för det skulle ta flera A4.

Som vanligt
Var försiktiga och ha flera aktier och fonder i portföljen. Själv hade Analysera Mera enbart fonder till 2008. Därefter var det en jobbig och lång väg till att bli en duktig placerare. Så jag tycker alla nybörjare bör ha fonder för att få balans i portföljen.

Därefter ska ni vara ärliga emot er själva. Är ni bättre än andra i sporten ”stock picking” eller lika intresserade av aktier som Börsdatakungen 4020? Då ska ni givetvis ha aktier. Men tycker ni det finns roligare saker i livet än att bevaka bolag så är fonder vägen till ekonomisk framgång.

Mest relevanta fonden av alla i dagens tider !

*Brasklapp***************************
* Analysera Mera äger fonden i PPM  *
*                                   *
* Familjen Thelenius ligger lång    *
* i denna fond                      *
*************************************