Sparkalkylator - Deluxe Sparkalkylator - Basic Sparkalkylator - Advanced MyDividends Min utdelningskalender Transaktionskalkylator CAGR Calculator

2015-10-29

Tobin Properties - pengarna på banken?

Trodde ni jag hade gett upp preferensaktier?

Nej då, det är de med måttlig utdelning och "evig" löptid jag avstår från numera.

Jag håller mig gärna till segmentet runt 10% direktavkastning då kursvolatiliteten oftast är lägre samt att incitamentet för inlösen är högre då det borde vara en relativt hög kostnad för bolaget på sikt vid fortsatt lågt ränteläge.

Så låt mig presentera en ny kandidat till serien Pengarna på banken?:


Tobin är ett fastighetsbolag likt ALM och Oscar Properties och riktar sig mot köpstarka målgrupper i "High End"-segmentet av bostadsrätter.

Innan vidare läsning så vill jag påpeka att detta är långt ifrån en riskfri placering då bolagets kassa inte ser ut att vara fylld till bredden i de rapporter jag läst på deras hemsida. Så ett eller två misslyckade projekt skulle nog vara utmanande för kassaflödet.

Men om man tittar på risk/reward så tycker jag ändå att 10,5% direktavkastning och incitament för inlösen i "närtid" talar för att ha en liten andel av preferensaktien i portföljen.

Jag har läst igenom bolagsbeskrivning och årsrapport för att hitta villkoren för preferensaktierna och här är utvalda ledtrådar:

Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med den 30 juni 2016 ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferensaktier av serie A efter beslut av styrelsen.

Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie av serie A ska vara ett belopp enligt följande:
(I) Fram till den första halvårsvisa avstämningsdagen för utdelning efter årsstämman 2020 till en kurs per preferensaktie om 110 SEK.
(II) Från och med den första halvårsvisa avstämningsdagen för utdelning efter årsstämman 2020 och för tiden därefter till en kurs per preferensaktie om 130 SEK.

Från och med det första utbetalningstillfället efter årsstämman 2019 till och med det sista utbetalningstillfället före årsstämman 2020 uppgå till 7,75 kronor för varje preferensaktie av serie A per sexmånadersperiod, dock högst 15,50 kronor per år. Justering ska ske i samband med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2019.

Från och med det första utbetalningstillfället efter årsstämman 2020 och för tiden därefter uppgå till 9,75 kronor för varje preferensaktie av serie A per sexmånadersperiod, dock högst 19,50 kronor per år. Justering ska ske i samband med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2020.

Innestående belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om 20 procent, varvid uppräkning ska ske med början från den halvårsvisa tidpunkt då utbetalning av del av utdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det ej skett någon utdelning alls).

Källa: http://www.tobinproperties.se/media/Tobin_Bolagsbeskrivning_20141201.pdf

Från uppgifterna ovan kan man göra en tabell och graf på avkastning över tiden.

TidpunktAck. avkastningInlösenUtdelning
2015-125.75N/A5.75
2016-0611.5N/A5.75
2016-1217.251105.75
2017-06231105.75
2017-1228.751105.75
2018-0634.51105.75
2018-1240.251105.75
2019-06481107.75
2019-1255.751107.75
2020-0685.51309.75
2020-1295.251309.75
2021-061051309.75
2021-12114.751309.75


Jag har markerat sannolika inlösentillfällen ovan och redan efter 30:e juni 2016 får man vara beredd på att det kan ske.

Om klimatet för nyemittering av preffar är gynnsamt kan man tänka sig att det blir en "Oscar" dvs att man löser in de befintliga preferensaktierna för 110 (inlösenkurs) och emitterar nya med något sämre villkor. Om det skulle ske så har man i alla fall fått över 10% avkastning på 7 månaders placering vilket inte är illa

O andra sidan så är kassan inte överväldigande om man läser i senaste delårsrapporten:

Likvida medel uppgick vid periodens slut till 30 734 (95 565) KSEK.

Årligen kostar det 23 miljoner att dela ut till preferensaktieägarna så marginalerna är inte stora. Förvisso så tror jag deras projekt säljer bra och det lär fylla på kassan löpande om än ojämnt framöver gissar jag.

Så andra tänkbara scenarios är inlösen efter stämman 2019 då utdelningen höjs till 15.5 eller 2020 då inlösen ökar till 130 och hela 19.5 delas ut årligen.

Slutsats?
Att köpa Tobin preferensaktie på runt inlösenkursen på 110 ger i alla fall minst 10,5% avkastning och mer på sikt givet att utdelningarna betalas ut som de ska.

Vad tror ni? Har jag missat någon uppenbar risk?

*Brasklapp*******************************************
*Familjen Thelenius ligger lång i Tobin             *
*****************************************************

21 kommentarer:

  1. Definitivt intressant, lägger till den i min lista :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentar, tror inte man ska ha för stor andel bara för säkerhets skull.

      Radera
  2. Hur värderar du Tobin jämfört med SAS Pref? Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller SAS lite säkrare men det är bra med flera olika aktier i den här "klassen" då risken för bolagshändelse är lite större för dessa bolag.

      Radera
  3. Försöker komma ihåg vilka projekt Tobin har varit ansvariga för, men om jag inte missminner mig är de inte i närheten av ESNY och Oscar när det gäller "high end"-status. Tobin har väl främst fokus på up-and-coming-områden (Sundbyberg, Nacka, Djurgårdsstaden, osv.), men bygger samtidigt ganska generiska lägenheter. Oscar och ESNY har på sistone fokuserat mycket på koncepthus. Det är väl Tobin som gör Vintergatan (Sundbyberg)? Jämför det med Arkaden (ESNY). De två husen ligger precis bredvid varandra, men skiljer sig en del om man ser till själva objekten.
    Nu kommer jag dock inte ihåg vilka det är som gör Norra Tornen. Är det Oscar eller Tobin? Det är ju inte jättesexigt läge idag, men kommer nog att bli bra när de väl är färdiga med området runt Torsplan/Karolinska.

    Så, jo, ja. De kan nog öka kassan, men överskatta inte statusen på deras objekt. (Å andra sidan har jag NCC just av anledningen att en övervägande majoritet av befolkningen INTE tittar på high end.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för intressant input,

      "High End" hittade jag på deras hemsida så det är väl deras mål i alla fall och det lilla jag sett av prospekt så skulle det kunna stämma i någon mening.

      Att köpa nära "High End" i up-and-coming tror jag är en bra kombo givet att området blir lyckat.

      Radera
  4. Hej Stefan

    Kollat lite kort på Tobin. Såg att de nyligen hade tagit in 150 miljoner via en nyemission (efter du skrev ditt inlägg). Detta innebär att bolaget inte kommer ha några problem att betala Prefutdelningen den närmaste tiden. Det hela innebär med kanske till och med att bolaget kan tänka sig att köpa tillbaka pref:arna redan efter sommaren. Det intressanta är då att en utdelning hinner ske innan pref:arna i så fall köpts tillbaka. Köper man aktier idag för 110 kr/st borde man väl få 5,75 kr (5,23%) avkastning på 3 månader med väldigt liten risk? Det ger ju på årstakt 20% avkastning med väldigt liten risk..tänker jag rätt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror du är på rätt spår men det är inte givet att de löser in då de behöver kapitalet för nya projekt gissar jag. Sen är det frågan om de skulle kunna ge ut nya preffar med lägre utdelning och lösa in de gamla men det håller jag som tveksamt.

      Fortsatt god risk/reward tycker jag iaf.

      Tack för input!

      Radera
    2. Hej ja! Så är det ju, det kommer ju gissningsvis inte lösa in just nu. Men oavsett känns det som om läget för pref aktieägare blir extremt mycket bättre efter att ett bolag har gjort en stor nyemission. Emissionsbeloppet motsvar lite mer än halva bolagets skuldsättning. Kommer nog göra som familjen Thelenius och ta in detta som en del av min långa portfölj. Med 150 färska miljoner på kontot är det inte så svårt att klara utbetalningarna de närmaste åren. 10,45% / år låter för bra med tanke på. Gör det en inlösen så höjer det enbart avkastningen i relation till hur länge pengarna är investerade.

      Radera
    3. Tack för kommentar och lycka till med investeringarna!

      Radera
  5. Svar
    1. Läste nu att de skulle ge ut nya preffar. Då känns inte en inlösen så nära till hands, eller?

      Radera
    2. Var har du läst det? Länk skulle uppskattas :-)

      Radera
  6. Ja, var läste jag det?! Kanske fått det hela om bakfoten. Hittar jag nåt igen ska jag givetvis lägga upp det men jag verkar farit med osanning här för när jag googlar så hittar jag ju inget...

    SvaraRadera
  7. Är ganska ny på det här. Men är det positivt med inlösen? Förklara gärna fördelar och nackdelar om det finns? Tack

    Mvh Marcus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varierar beroende på villkor men det som är positivt är att kursen sannolikt blir mer stabil och det blir lättare att räkna på totalavkastning tycker jag.

      Nackdelar är att när inlösen väl skett är det slut på fina utdelningar om man inte hittar ngt liknande case istället.

      Tack för kommentar!

      Radera
  8. Okej! För många som är nya där ute som en annan tex. Du har inget inlägg eller vill göra ett nytt inlägg om preffar fördelar nackdelar och hur det fungerar m.m? Mvh Marcus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag provar med lite länkar så får vi se om du/andra får mer kött på benen:

      Introduktion: Investerarens guide till preffar

      Mina senaste tankar: här och här

      Radera
  9. Det tackar jag för :) blir lite läsning i efternidda.

    SvaraRadera
  10. Vad anser du om Tobins senaste erbjudande om nyteckning av aktier?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är nöjd med preffen men den blir sannolikt inlöst snart gissar jag.

      Mina portföljer har stor andel fastigheter redan så jag passar nog Tobin stamaktie för nu.

      Radera