Tobin Properties - pengarna på banken?

Trodde ni jag hade gett upp preferensaktier?

Nej då, det är de med måttlig utdelning och "evig" löptid jag avstår från numera.

Jag håller mig gärna till segmentet runt 10% direktavkastning då kursvolatiliteten oftast är lägre samt att incitamentet för inlösen är högre då det borde vara en relativt hög kostnad för bolaget på sikt vid fortsatt lågt ränteläge.

Så låt mig presentera en ny kandidat till serien Pengarna på banken?:

Tobin är ett fastighetsbolag likt ALM och Oscar Properties och riktar sig mot köpstarka målgrupper i "High End"-segmentet av bostadsrätter.

Innan vidare läsning så vill jag påpeka att detta är långt ifrån en riskfri placering då bolagets kassa inte ser ut att vara fylld till bredden i de rapporter jag läst på deras hemsida. Så ett eller två misslyckade projekt skulle nog vara utmanande för kassaflödet.

Men om man tittar på risk/reward så tycker jag ändå att 10,5% direktavkastning och incitament för inlösen i "närtid" talar för att ha en liten andel av preferensaktien i portföljen.

Jag har läst igenom bolagsbeskrivning och årsrapport för att hitta villkoren för preferensaktierna och här är utvalda ledtrådar:

Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med den 30 juni 2016 ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferensaktier av serie A efter beslut av styrelsen.

Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie av serie A ska vara ett belopp enligt följande:
(I) Fram till den första halvårsvisa avstämningsdagen för utdelning efter årsstämman 2020 till en kurs per preferensaktie om 110 SEK.
(II) Från och med den första halvårsvisa avstämningsdagen för utdelning efter årsstämman 2020 och för tiden därefter till en kurs per preferensaktie om 130 SEK.

Från och med det första utbetalningstillfället efter årsstämman 2019 till och med det sista utbetalningstillfället före årsstämman 2020 uppgå till 7,75 kronor för varje preferensaktie av serie A per sexmånadersperiod, dock högst 15,50 kronor per år. Justering ska ske i samband med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2019.

Från och med det första utbetalningstillfället efter årsstämman 2020 och för tiden därefter uppgå till 9,75 kronor för varje preferensaktie av serie A per sexmånadersperiod, dock högst 19,50 kronor per år. Justering ska ske i samband med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2020.

Innestående belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om 20 procent, varvid uppräkning ska ske med början från den halvårsvisa tidpunkt då utbetalning av del av utdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det ej skett någon utdelning alls).

Källa: http://www.tobinproperties.se/media/Tobin_Bolagsbeskrivning_20141201.pdf

Från uppgifterna ovan kan man göra en tabell och graf på avkastning över tiden.

Tidpunkt	Ack. avkastning	Inlösen	Utdelning
2015-12	5.75	N/A	5.75
2016-06	11.5	N/A	5.75
2016-12	17.25	110	5.75
2017-06	23	110	5.75
2017-12	28.75	110	5.75
2018-06	34.5	110	5.75
2018-12	40.25	110	5.75
2019-06	48	110	7.75
2019-12	55.75	110	7.75
2020-06	85.5	130	9.75
2020-12	95.25	130	9.75
2021-06	105	130	9.75
2021-12	114.75	130	9.75

Jag har markerat sannolika inlösentillfällen ovan och redan efter 30:e juni 2016 får man vara beredd på att det kan ske.

Om klimatet för nyemittering av preffar är gynnsamt kan man tänka sig att det blir en "Oscar" dvs att man löser in de befintliga preferensaktierna för 110 (inlösenkurs) och emitterar nya med något sämre villkor. Om det skulle ske så har man i alla fall fått över 10% avkastning på 7 månaders placering vilket inte är illa

O andra sidan så är kassan inte överväldigande om man läser i senaste delårsrapporten:

Likvida medel uppgick vid periodens slut till 30 734 (95 565) KSEK.

Årligen kostar det 23 miljoner att dela ut till preferensaktieägarna så marginalerna är inte stora. Förvisso så tror jag deras projekt säljer bra och det lär fylla på kassan löpande om än ojämnt framöver gissar jag.

Så andra tänkbara scenarios är inlösen efter stämman 2019 då utdelningen höjs till 15.5 eller 2020 då inlösen ökar till 130 och hela 19.5 delas ut årligen.

Slutsats?
Att köpa Tobin preferensaktie på runt inlösenkursen på 110 ger i alla fall minst 10,5% avkastning och mer på sikt givet att utdelningarna betalas ut som de ska.

Vad tror ni? Har jag missat någon uppenbar risk?

*Brasklapp*******************************************

*Familjen Thelenius ligger lång i Tobin             *

*****************************************************