Sparkalkylator - Deluxe Sparkalkylator - Basic Sparkalkylator - Advanced MyDividends Min utdelningskalender Transaktionskalkylator CAGR Calculator

2016-02-11

Do the REIT thing? - Dream Office

Min korta introduktion till fastighetsaktier av typen REIT blev populär så jag tänkte fortsätta med en serie inlägg om olika bolag inom genren.

Jag fick bra kommentarer på introduktionsinlägget avseende vilka risker som finns med denna typ av aktier och så som många andra aktietyper så måste risker bedömas individuellt då det kan skilja sig åt. Jag har för avsikt att försöka få med de mest relevanta riskerna för varje bolag jag skriver om.

Kanada är ett spännande land att hitta intressanta aktier i och deras utbud av REIT är inget undantag.

En stor aktör är bolaget Dream som har tre stycken olika REIT och först ut är inget för den som är riskavert:
Källa: http://www.dream.ca/office

REITTickerLandDAUtd.frekvens
Dream Office REITD.UNCAca 15%Månad

Dream Office REIT är noterat på Toronto-börsen i Kanada under tickern D.UN.
"Dream Office REIT’s core strategy is to invest in high quality office properties in key markets across Canada, providing a solid platform for stable and growing cash flow." 
Källa: http://www.dream.ca/office
Bolaget är inriktat på kontorsfastigheter över olika delar av Kanada och får väl anses vara någorlunda diversifierad inom denna nisch.
Källa: http://www.dream.ca/office

Utmaningarna i närtid för bolaget är väl främst att Kanada drabbats ekonomiskt av oljekrisen allmänt och vissa regioner särskilt hårt.

Ett negativ scenario vore om hyresgäster går i konkurs och vakanserna ökar vilket lär resultera i sänkt utdelning samt nedskrivningar i fastighetsvärden. Skulle dessutom bolaget få svårt att refinansiera sig så blir det svettigt.

Payout-ratio ligger en bra bit över 90% (som sig bör för en REIT) och den förväntas stiga mot 100% under 2016 vilket skulle kunna medföra sänk utdelning.

Några faktorer som talar för att risk / reward är relativt god är:
källor: http://www.dream.ca/office/wp-content/uploads/sites/4/2015/11/Q3rpt.pdf, http://www.dream.ca/office/wp-content/uploads/sites/4/2015/12/December-2015-D.UN-Investor-Presentation.pdf
  • NAV är $33 för hela beståndet och $24 om man räknar bort Alberta-området (som är problemfyllt)
  • Bolaget säljer vissa tillgångar och använder pengarna till återköp av aktier.
  • Skuldsättningen är knappt 50% och de är klassade som Investment Grade.
  • De 20 största hyresgästerna har kreditbetyg AA- i snitt.

Källa: http://www.avanza.se

Roligare kursgraf har man väl sett i sina dagar i och för sig...

Uppenbarligen så gillar inte marknaden aktien trots den höga utdelningen och andra parametrar.

Jag tänker att om räntan förblir fortsatt låg och oljepriset stabiliseras och klättrar sakta uppåt så borde bolaget kunna klara sig relativt väl ändå.

Även efter en sänkning av utdelningen (vilket borde vara inprisat) så borde man landa på en ganska bra direktavkastning (för ett år sedan var den 8% och för tre år sedan 6%).

Sammanfattningsvis tror jag inte man ska gå in med några stora summor här utan lagom "size" som en riskfylld "krydda" är nog bäst.

Är detta något ni skulle våga ha i portföljen?

*Brasklapp*******************************************
*Familjen Thelenius ligger lång i D.UN              *
*****************************************************

18 kommentarer:

  1. Väl riskfyllt och vanliga kontor något av en "commodity". Men 15 procents direktavkastning är riktigt bra även om en sänkning kan komma. Jag läser lite neutrala till negativa omdömen på stockchase och någon skriver att ledningen är överbetald...

    Intressant case men jag avstår. Fin spaning dock!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns ju som ett seriöst bolag sett till kreditvärdighet och skuldsättning men så hög direktavkastning måste vara av en anledning...eller?

      Tack för kommentar!

      Radera
    2. Här är förresten länk till Stockchase:
      http://www.stockchase.com/company/view/351

      Och en Seeking Alpha-artikel med plus och minus och massor med kommentarer:
      http://seekingalpha.com/article/3309085-better-than-realty-income-the-high-yielding-investment-grade-dream-office-reit

      Anledningen till höga direktavkastningen kan möjligen vara risk för lägre uthyrningsgrad... men 15% direktavkastning...om det behålls är det spontant ganska bra betalt för risken.

      Radera
    3. Tack för länkar Gustav, ger mer kött på benen för den som överväger en liten post.

      Man kan undra hur den kunde handlas till 6% DA för några år sedan när långräntorna var högre än idag.

      Radera
  2. Införskaffade igår, den har funnits på radarn under en längre tid och jag ser då ingen "katastrof" i q-rapporterna just nu, dock hög risk givetvis.
    Skall bli spännande att följa denna.
    Tack för bra inlägg.

    /Dram

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blir spännande kommande rapport onekligen, då lär man ana åt vilket håll det blåser. Kan säkert blir sämre innan det vänder men de lär knappast ställa in utdelningarna helt i alla fall.

      Lycka till med investeringen och tack för kommentar!

      Radera
  3. Har redan en skvätt av denna och tänker öka (aka snitta ner mig lol).

    Visst det kanske går att köpa ännu billigare senare, och jag kanske gör just det, också.

    Så boring att stå utanför marknaden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Var försiktig med risken bara, tack för kommentar och vi hoppas Dream Office går bra!

      Radera
  4. Jo, det kan vara en befogad varning. Den höga DA ser ju inte riktigt uthållig ut, och det kan ju i sin tur pressa priset. Men fundamentalt känns det bra med innehav av fina fastigheter i Kanada. Jag ser det som en riskspridning bort från Sverige/SEK. Inget av mina enskilda innehav övergår några procen (utom en sorglig post i loser-fonden Stability som jag avser att avveckla, för att aldrig återvända till Atlant).

    Men jag ska sansa mig lite och inte låta D.UN bli för stort innehav. Uppskattar artikeln och varningen. Det är lätt att bli lite väl optimistisk..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Direktavkastningen är onekligen lockande...

      Vid 15% utan återinvestering -> ROI 6 år 8 månader
      Vid 15% med återinvestering -> ROI < 5 år

      Radera
  5. En fråga som jag hoppas att du kan svara på. Du nämner att Dream är ett företag som har tre olika REIT:s. Är det alltså ett moderbolag till dessa eller hur är det organiserat? Kan man då alltså investera i det bolaget istället för de REIT:s de har och driver. Är Dream i sig också en REIT?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag förstår det så är Dream något sorts moderbolag som utöver andra dotterbolag har tre REIT under sig. Varje REIT är ett fristående bolag/fond som jag förstår det.

      Du kan investera i moderbolaget direkt då den är noterad som en stamaktie (således ingen REIT).

      Tack för kommentar!

      Radera
  6. Nu kom utdelningssänkningen: 1,5 CAD per år, ca 8% direktavkastning. DRIP pausas, positivt, Cominar har gjort samma sak. Nyuthyrning verkar gå bra och höjd andel återkommande uthyrning, P/AFFO ca 6-7.

    http://www.dream.ca/office/wp-content/uploads/sites/4/2016/02/Dream-Office-Q4-2015-PR.pdf

    /H

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för info, kursen tycks rusa på nyheten!?

      Radera
    2. Jo tyvärr. Den har ju trendat uppåt lite och att DRIP'en stoppas känns väldigt positivt för alla nuvarande ägare, så jag är nog inte så förvånad. Det mäklades en rejäl post på 400k aktier idag också, som kanske påverkar uppåt också.

      Synd tycker jag, hade hoppats kunna köpa mer över några månader, nu är jag inte alls säker längre. Min post är inköpt på 15,15 men alldeles för liten för att göra någon skillnad..

      Radera
  7. Nu kom utdelningssänkningen, ny årsutdelning ca 1.5CAD, ca 8% per år. DRIP stoppas/pausas, positivt. Bra nyuthyrning och höjd andel återkommande uthyrning. P/AFFO drygt 8 för 2016E nu.

    http://www.dream.ca/office/wp-content/uploads/sites/4/2016/02/Dream-Office-Q4-2015-PR.pdf

    /H

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns som bolaget kommer att överleva vilket kanske förklarar kursrusningen, fin totalavkastning så här länge iaf för min del (+20%)

      Radera
  8. Stängt positionen nu, +36-40% i vinst, byter till annan REIT då jag tror man kan få mer än 7% DA för liknande risk

    SvaraRadera